Nous rencontrons régulièrement, dans le cadre de nos chantiers de rénovation en Gironde, des situations où nos clients doivent faire face à des litiges de voisinage liés aux limites de propriété. Ces conflits pourraient être évités grâce à une opération essentielle : le bornage. Cette démarche technique, réalisée par un professionnel qualifié, garantit la définition juridique et la matérialisation physique des limites entre deux propriétés privées appartenant à des propriétaires différents. Le bornage consiste à fixer la limite exacte entre deux terrains grâce à des repères matériels appelés bornes, qui peuvent être des piquets, pierres ou clous d’arpentage placés au ras du sol. Nous conseillons systématiquement cette opération avant d’engager la construction d’un mur de soutènement en gabion ou toute autre installation en limite de propriété. L’article 646 du Code civil précise que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, rendant cette demande irrévocable une fois formulée.
Résumé
| Points clés | Détails essentiels |
|---|---|
| 🏡 définition du bornage | Fixer les limites exactes entre deux terrains par des bornes physiques |
| ⚖️ cadre légal applicable | L’article 646 du Code civil rend cette demande irrévocable entre voisins |
| 🎯 situations recommandées | Avant toute construction, vente de terrain ou installation en limite de propriété |
| 👷 professionnel compétent | Seul le géomètre-expert est habilité à réaliser cette opération technique |
| 💰 coût de l’opération | Entre 500 et 2000 euros, généralement partagé à frais communs |
| 📋 procédure recommandée | Privilégier le bornage amiable pour limiter coûts et préserver relations |
Pourquoi et quand réaliser le bornage de votre propriété
Nous recommandons fortement à nos clients d’envisager le bornage avant d’entreprendre toute construction proche des limites de leur terrain. Cette opération vous protège contre d’éventuels empiétements et garantit le respect des limites légales de votre propriété. Lorsque vous projetez d’installer une piscine, un abri de jardin, une extension ou une clôture, connaître précisément les contours de votre terrain devient indispensable pour éviter des ennuis juridiques.
Le bornage sert également à maintenir une entente cordiale avec vos voisins en éliminant toute ambiguïté sur les limites respectives. Sans cette définition claire, vous risquez de construire sur la propriété adjacente, exposant ainsi vos installations à une possible démolition. La jurisprudence de la Cour de cassation est formelle : le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète, même de manière minime, peut obtenir la démolition de l’empiètement. Cette réalité juridique que nous observons depuis notre création en 2013 justifie pleinement l’investissement dans un bornage préventif.
Pour la vente d’un terrain, bien que le bornage ne soit généralement pas obligatoire sauf pour un lot issu d’un terrain à bâtir, nous constatons qu’il rassure considérablement les acquéreurs. L’acheteur souhaite connaître la superficie exacte du bien qu’il convoite et peut même engager une action en nullité après signature s’il découvre des incohérences. Le bornage devient obligatoire dans plusieurs situations spécifiques : lors de la division d’un terrain dans un lotissement, pour la construction d’un immeuble constituant un lot dans un lotissement concerné par une déclaration préalable, ou pour un terrain né d’une division dans une Zone d’Aménagement Concerté.
Les conditions et limites de la procédure de bornage
Pour procéder au bornage, plusieurs conditions doivent être réunies. Les deux terrains concernés doivent impérativement se toucher et appartenir à deux propriétaires différents. Il s’agit exclusivement de propriétés privées, car le bornage ne s’applique pas si votre terrain jouxte le domaine public. Dans ce cas particulier, vous devrez demander un arrêté d’alignement individuel plutôt qu’un bornage classique. Cette procédure gratuite permet de définir la limite entre votre propriété et la voie publique.
Seul le propriétaire, le nu-propriétaire ou l’usufruitier peut initier cette démarche. Un locataire n’a pas cette prérogative. Le terrain ne doit pas avoir été borné auparavant, sauf si vous souhaitez rectifier une limite existante, ce qui équivaut alors à un transfert de propriété nécessitant l’intervention d’un notaire pour réaliser un acte authentique. Le géomètre-expert reste le seul professionnel habilité à réaliser cette opération, contrairement à une idée reçue selon laquelle il serait possible de borner soi-même sa propriété. Actuellement, selon l’Ordre des Géomètres-Experts, on recense 1878 géomètres-experts en France.
Le bornage devient irrecevable dans plusieurs situations que nous rencontrons régulièrement. Si une limite naturelle existe ou si deux bâtiments contigus se trouvent sur toute la longueur de la ligne séparative, cette opération n’est pas envisageable. De même, si les deux parcelles appartiennent au même propriétaire ou si un élément sépare les parcelles, rendant celles-ci non contiguës, le bornage ne pourra pas être effectué. Nous vous conseillons de vérifier ces conditions avant d’engager les démarches, notamment lorsque vous envisagez de construire sur un terrain agricole.
Le déroulement pratique de l’opération de bornage
Nous vous recommandons de toujours commencer par un bornage amiable. Vous devez indiquer à votre voisin votre souhait de réaliser cette opération, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Le géomètre-expert débute sa mission par une recherche approfondie de documentation concernant la parcelle : cadastre, plans, titres de propriété. Il analyse tous les éléments permettant de définir les limites réelles et établit une hiérarchie entre ces documents.
Ensuite, le professionnel convoque les deux parties à une réunion contradictoire sur place. Cette rencontre permet à toutes les parties, animées par le géomètre, de se mettre d’accord sur les limites de la propriété. Si vous ne pouvez pas vous présenter, vous pouvez donner procuration à une autre personne. Les signatures électroniques sont recevables pour la validité du procès-verbal. En cas d’absence de l’une des parties ou de désaccord, le géomètre dresse un procès-verbal de carence ouvrant la voie à un bornage judiciaire.
Après accord, le géomètre procède aux travaux topographiques et matérialise la limite en posant les bornes. Il rédige ensuite un procès-verbal de bornage qui fixe de manière définitive les limites entre les terrains. Une fois signé par les deux parties, ce document ne peut plus être contesté et devient opposable aux successeurs, acquéreurs ou ayants droit. Le Référentiel Foncier Unifié, mis en production le 1er juillet 2010, centralise l’ensemble des limites foncières établies par les géomètres-experts sur le territoire français.
Si le bornage amiable échoue, vous devrez respecter une procédure de conciliation avant de saisir la justice. En cas de désaccord persistant, le tribunal judiciaire peut imposer un bornage judiciaire. La procédure s’effectue devant le tribunal du lieu où sont situés les terrains, sans obligation d’assistance d’un avocat. Le recours est possible à tout moment, sans délai de prescription. Le juge confie alors le bornage à un géomètre-expert dont la décision s’imposera aux deux parties. Le jugement peut être contesté par voie d’appel dans un délai de 15 jours suivant sa notification.
Accès aux documents et aspects financiers du bornage
Pour consulter le plan de bornage d’un terrain, vous pouvez effectuer une recherche sur l’interface cartographique du site Géofoncier en renseignant l’adresse ou la référence parcellaire. Seuls les dossiers postérieurs à 2011 sont systématiquement référencés. Ce portail gratuit permet d’identifier si un géomètre-expert est intervenu, son nom et sa date d’intervention. Le géomètre ayant réalisé l’opération conserve obligatoirement le plan dans ses archives. Les données peuvent également être archivées au service des impôts ou annexées aux actes notariés lors des ventes.
Concernant les aspects financiers, le tarif indicatif d’un bornage se situe entre 500 et 2000 euros, selon les honoraires du géomètre et la complexité de la mission. Plusieurs facteurs influencent ce coût : la taille du terrain, sa configuration, l’accessibilité du site et les frais de déplacement. Pour réduire ces coûts, nous vous conseillons de choisir un professionnel proche de votre propriété et de comparer plusieurs devis. Cette fourchette de prix reflète les tarifs que nous observons régulièrement pour nos clients en Gironde, Charente et Dordogne qui doivent souvent faire établir un plan topographique pour leurs projets de construction.
L’article 646 du Code civil stipule que le bornage se fait à frais communs. Dans le cadre d’un bornage amiable, le coût est généralement partagé entre les deux voisins. Pourtant, si vous souhaitez faire appel à un géomètre mais que votre voisin s’y oppose sans empêcher les travaux, vous devrez assumer la totalité des frais. Pour un bornage judiciaire, le juge fixe la répartition des frais. Il peut choisir de partager équitablement les dépenses ou de les imputer entièrement au voisin qui a refusé le bornage amiable. Nous insistons toujours auprès de nos clients sur l’importance de privilégier la voie amiable pour limiter les coûts et préserver les relations de voisinage.
