Nous observons depuis plusieurs années une complexification des procédures liées aux impayés locatifs, une situation qui préoccupe autant les propriétaires que les professionnels du bâtiment comme nous. Par suite, lorsque les situations de loyers impayés s’éternisent, c’est toute une chaîne économique qui peut en pâtir, y compris les travaux de rénovation énergétique que nous réalisons chez Isol’r. La loi du 27 juillet 2023 et les décrets d’application entrés en vigueur le 1er juillet 2025 apportent des réponses concrètes à cette problématique, en simplifiant considérablement les modalités de recouvrement des créances locatives. Cette réforme s’inscrit dans une volonté de modernisation de la justice civile, avec un objectif clair : accélérer le traitement des litiges locatifs tout en préservant un équilibre entre les droits des bailleurs et ceux des locataires. Nous constatons régulièrement sur nos chantiers que les situations d’occupation illicite ou d’impayés peuvent compromettre des projets de rénovation thermique pourtant essentiels pour la performance énergétique des logements.
Résumé
| Points clés | Précisions importantes |
|---|---|
| ⚖️ Réforme de la procédure de recouvrement | Les commissaires de justice pilotent désormais l’intégralité du processus de saisie sur salaire |
| ⏱️ Simplification administrative majeure | Obtenir une ordonnance d’expulsion en environ 6 mois contre plusieurs mois auparavant |
| 📋 Registre national centralisé | Prévenir les saisies multiples grâce à une traçabilité totale des opérations de recouvrement |
| 📝 Clause résolutoire obligatoire | Inclure systématiquement une clause de résiliation automatique dans tous les nouveaux baux d’habitation |
| 🚫 Durcissement des sanctions | Peines triplées pour violation de domicile : jusqu’à 3 ans et 45000 euros d’amende |
| 🛡️ Protection équilibrée des locataires | Maintenir un délai d’un mois pour contester la créance et préserver le minimum vital |
Les changements instaurés par la nouvelle législation sur le recouvrement
Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur salaire a été profondément remaniée. Auparavant, cette démarche nécessitait impérativement l’intervention du juge de l’exécution et du greffe du tribunal judiciaire, allongeant considérablement les délais. Désormais, ce sont les commissaires de justice qui pilotent intégralement le processus, de la signification du commandement de payer jusqu’au versement effectif des sommes dues. Cette évolution représente un véritable changement de paradigme pour tous les acteurs de l’immobilier.
Concrètement, un propriétaire disposant d’un titre exécutoire constatant l’impayé peut solliciter directement un commissaire de justice pour engager une saisie auprès de l’employeur du locataire défaillant. Cette possibilité concerne les litiges inférieurs à 5000 euros, un montant qui couvre la majorité des situations d’impayés locatifs. Nous apprécions particulièrement cette simplification administrative, car elle permet aux propriétaires avec qui nous travaillons sur des projets d’isolation thermique écologique de sécuriser leurs revenus locatifs plus rapidement. La procédure débute par un commandement de payer signifié au débiteur, qui dispose alors d’un mois pour régulariser sa situation, négocier un échéancier ou contester la créance devant le juge de l’exécution.
Si aucune solution n’émerge dans ce délai, la saisie sur rémunération peut être déclenchée dans les trois mois suivants par voie de signification d’un procès-verbal. Le commissaire de justice répartiteur, spécifiquement formé pour cette mission, vérifie les montants, répartit les sommes selon le barème légal défini à l’article L3252-2 du Code du travail, et informe l’ensemble des parties. Ce barème tient compte du revenu du locataire et du nombre de personnes à charge, afin de préserver un minimum vital équivalent au RSA. Entre 1074,17 euros et 1414,17 euros de revenus mensuels, par exemple, un quart du montant peut être saisi, soit environ 211,67 euros par mois. L’employeur dispose de 15 jours pour répondre après réception de la demande, un délai strictement encadré pour accélérer le recouvrement.
Une traçabilité renforcée grâce au registre national des saisies
L’une des innovations majeures de cette réforme réside dans la création d’un registre national des saisies sur rémunérations, géré par la Chambre nationale des commissaires de justice. Ce fichier centralisé et sécurisé, accessible uniquement aux professionnels habilités, permet de prévenir les situations de saisies multiples ou contradictoires qui pouvaient auparavant créer des blocages juridiques complexes. Nous pensons que cette transparence accrue bénéficiera à l’ensemble du secteur immobilier, y compris aux propriétaires qui investissent dans la rénovation énergétique de leur patrimoine.
Ce registre garantit également une traçabilité totale des opérations, avec une transmission annuelle des données au ministère de la Justice à des fins statistiques. Pour les procédures déjà en cours au 1er juillet 2025, une transition encadrée a été mise en place. Les greffes ont cessé tout traitement des paiements à cette date, et les employeurs doivent désormais suspendre leurs versements aux tribunaux en attendant d’être contactés par un commissaire de justice répartiteur. Tout paiement adressé aux greffes après le 1er juillet 2025 est automatiquement rejeté, une mesure qui nécessite une vigilance particulière de la part des employeurs. Les dossiers sont transmis aux commissaires de justice selon deux modalités : si le créancier dispose déjà d’un mandataire, celui-ci reçoit directement le dossier, sinon la chambre régionale désigne un professionnel compétent. Le créancier doit impérativement confirmer sa volonté de poursuivre la procédure dans un délai de trois mois, sous peine d’abandon du dossier.
Dans notre activité chez Isol’r, nous constatons régulièrement que les problèmes d’humidité comme les remontées capillaires peuvent engendrer des litiges locatifs lorsque le propriétaire tarde à entreprendre les travaux nécessaires. Cette nouvelle législation encourage une résolution plus rapide des différends, permettant aux propriétaires de disposer des ressources financières nécessaires pour maintenir leurs biens en bon état. Les sommes versées aux tribunaux avant le 30 juin 2025 seront encore réparties par les services judiciaires au plus tard le 1er octobre 2025, assurant une continuité dans le traitement des dossiers antérieurs.
Les mesures phares pour protéger les propriétaires et encadrer les locataires
Depuis juillet 2025, tous les contrats de location conclus à partir du 29 juillet 2023 doivent obligatoirement inclure une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause résolutoire, dont la présence était auparavant optionnelle, devient un élément central du bail d’habitation. Sans elle, le bailleur devra suivre des démarches classiques, plus longues et plus incertaines. La clause permet de résilier automatiquement le bail si le locataire ne régularise pas sa dette dans un délai de deux mois après réception d’un commandement de payer délivré par un commissaire de justice.
Par ailleurs, la procédure devant le juge des contentieux de la protection a été considérablement accélérée. Le juge peut désormais traiter certains dossiers uniquement sur pièces, sans audience, si aucune contestation sérieuse n’est attendue. Les délais de convocation ont été raccourcis, avec une moyenne nationale de 6 semaines entre l’assignation et la décision, contre plusieurs mois auparavant. L’ordonnance rendue peut valoir titre d’expulsion exécutoire dès l’obtention du concours de la force publique. Nous estimons qu’un propriétaire peut désormais obtenir une ordonnance d’expulsion en environ 6 mois si toutes les conditions sont remplies et si les démarches sont engagées rapidement.
Les sanctions contre l’occupation illégale et le squat ont également été durcies. Les peines encourues pour violation de domicile ont été triplées, passant à trois ans d’emprisonnement et 45000 euros d’amende. Un nouveau délit d’occupation frauduleuse sans droit ni titre a été créé, concernant autant les locaux à usage d’habitation que commercial ou professionnel, sanctionné de deux ans d’emprisonnement et 30000 euros d’amende. En 2021, pas moins de 170 cas de squats étaient recensés sur le territoire national, un phénomène préoccupant qui affecte particulièrement les logements vacants. Si un locataire reste dans le logement plus de deux mois après une expulsion définitive, il peut désormais être condamné à une amende pouvant atteindre 7500 euros, sauf pendant la trêve hivernale ou s’il bénéficie d’un sursis à expulsion.
Malgré ce durcissement, les droits des locataires restent préservés. Le commandement de payer laisse au locataire un délai d’un mois pour contester la créance s’il estime qu’elle est infondée, notamment en cas de logement indécent, de charges abusives ou d’erreur de montant. Une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été créée dans chaque département pour coordonner le dispositif de prévention et délivrer des avis sur lesquels les locataires peuvent s’appuyer. Environ 1,5 million de ménages se retrouvent chaque année en situation d’impayés, dont un tiers reçoit un commandement de payer. Les 25000 expulsions locatives constatées en 2024 illustrent une tension sociale préoccupante, que cette réforme tente d’équilibrer en accélérant les procédures tout en maintenant des garanties fondamentales pour les personnes en difficulté.
